Valuarvurdering vs. anskaffelsespris: Hvilken metode bruger din forening?

Indledning

To naboejendomme i samme københavnske gade — bygget samme år, samme størrelse, samme stand — kan have andelsværdier, der adskiller sig med over 50 procent. Det er ikke et udtryk for, at den ene ejendom faktisk er mere værd; det er et udtryk for, at de to foreninger har valgt forskellige værdiansættelsesmetoder. Forskellen mellem en anskaffelsespris fra 1985 og en frisk valuarvurdering kan udgøre mange millioner kroner — og dermed flytte andelskronen markant. For dig som køber eller sælger er det afgørende at forstå, hvilken metode foreningen bruger, hvor følsom andelsværdien er over for ændringer, og hvilke faresignaler en aggressiv vurdering kan udsende.

De tre metoder efter ABL §5 stk. 2

Andelsboligforeningsloven (ABL §5) §5 stk. 2 fastlægger tre alternative metoder til opgørelse af ejendommens værdi i andelsværdiberegningen. Foreningen vælger metoden på generalforsamlingen, og valget kan ændres — men ændringer er underlagt regler om varslingsfrister og overgangsbestemmelser.

Nr. 1: Anskaffelsesprisen

Ejendommen indregnes til den oprindelige købspris. Hvis foreningen blev stiftet i 1985 og købte ejendommen for 5 mio. kr, indregnes den fortsat til 5 mio. kr (med visse reguleringer for forbedringer). Metoden er konservativ og giver en stabil men ofte lav andelsværdi i ejendomme, der er steget i værdi siden stiftelsen.

Nr. 2: Valuarvurderingen

En godkendt valuar foretager en aktuel vurdering af ejendommens markedsværdi i fortsat udlejet stand. Vurderingen skal følge bestemte faglige principper og fornyes løbende — typisk hvert år eller hvert andet år. Metoden afspejler markedet og giver typisk de højeste andelsværdier.

Nr. 3: Den offentlige ejendomsvurdering

Den offentlige vurdering, fastsat af Vurderingsstyrelsen, anvendes som ejendomsværdi. Metoden er fra et historisk perspektiv blevet brugt mindre i takt med, at de offentlige vurderinger har været under reform i mange år. For mange foreninger er den offentlige vurdering enten forældet eller ikke tilgængelig på et niveau, der kan bruges meningsfuldt.

Sådan laves en valuarvurdering

En valuarvurdering udarbejdes af en valuar, der er godkendt af Dansk Ejendomsmæglerforening og lever op til særlige krav. Vurderingen sker typisk efter en afkastbaseret metode for udlejningsejendomme:

1. Valuaren opgør ejendommens årlige nettoindtægter (lejeindtægter minus driftsudgifter)
2. Disse nettoindtægter divideres med en valgt afkastsats
3. Resultatet er ejendommens skønnede markedsværdi

Afkastsatsen er den helt centrale variabel — og den, der i praksis kan flytte andelskronen mest.

Afkastsatsen — den centrale variabel

Afkastsatsen er det forventede årlige afkast en investor kræver for at købe ejendommen. Den fastsættes ud fra:

• Beliggenhed (København K har lavere afkastkrav end Aarhus V)
• Stand og alder
• Lejekontrakternes vilkår (regulerede vs frie lejemål)
• Markedssituationen (udbud, efterspørgsel, renteniveau)

En lavere afkastsats giver højere ejendomsværdi, og omvendt. Forholdet er omvendt proportional, hvilket betyder, at små ændringer i procentsats kan flytte millioner.

Eksempel: En ejendom har et årligt nettooverskud på 1,2 mio. kr. Ved en afkastsats på 3 procent opgøres ejendomsværdien til 1.200.000 / 0,03 = 40 mio. kr. Ved 4 procent bliver værdien 30 mio. kr. Ved 5 procent bliver den 24 mio. kr. Forskellen mellem 3 og 5 procent — to procentpoint — udgør 16 mio. kr i ejendomsværdi, eller 320.000 kr per andel i en forening med 50 andele.

Hvornår er en valuarvurdering for høj?

Valuarvurderinger er ikke neutrale dokumenter. Selvom valuaren skal være uafhængig, ses i praksis betydelige variationer mellem vurderinger af tilsvarende ejendomme. Følgende forhold bør gøre dig opmærksom:

Lav afkastsats sammenlignet med markedet

Hvis valuarvurderingen anvender en afkastsats markant under det generelle marked for tilsvarende ejendomme, kan værdien være sat for højt. På et marked, hvor sammenlignelige ejendomme handles til 4-5 procent afkast, vil en vurdering med 2,5 procent give en betydelig højere værdi end en realistisk salgspris.

Forældet vurdering

En vurdering, der er flere år gammel, kan ikke længere afspejle markedet. Se de gældende regler for valuarvurdering for fornyelsesfrister og krav. Renteniveauet, lejereguleringen og købelysten er alle dynamiske faktorer. Foreningen er ifølge praksis forpligtet til at forny vurderingen jævnligt — typisk årligt — men ikke alle gør det.

Manglende dokumentation

Vurderingen skal som minimum redegøre for metode, forudsætninger, sammenlignelige handler og afkastsats. Hvis disse oplysninger er sparsomme, eller hvis vurderingen kun fylder få sider, bør du være skeptisk.

Ændringer uden ydre forklaring

Hvis ejendomsværdien er steget markant fra et år til det næste uden, at markedet eller ejendommen er ændret, kan det indikere, at valuaren har sænket afkastsatsen. Sammenhold gerne årsrapporterne over flere år.

Erhverv vs. beboelse

I mange ældre andelsboligforeninger er der både beboelseslejligheder og erhvervslejemål (butikker, kontorer, restauranter i stueetagen). Disse to dele værdiansættes ofte separat:

• Beboelsesdelen: typisk reguleret af boligreguleringsloven og dermed med begrænsede lejeindtægter, hvilket giver moderate værdier
• Erhvervsdelen: typisk reguleret af erhvervslejeloven med mere markedsmæssige lejer, hvilket kan give højere værdier

Erhvervsdelens værdiansættelse er mere følsom over for konjunkturer. Et tomt butikslokale på en stille gade er svært at vurdere, og valuaren skal lægge antagelser ind om genudlejningstid og markedsleje. Tjek i noterne, hvor stor en andel af den samlede ejendomsværdi der vedrører erhverv — i nogle ejendomme er det 20-30 procent.

Hvilken metode passer din forening?

Valget af metode er ikke kun en teknisk detalje. Det har strategiske konsekvenser:

• Anskaffelsesprisen giver stabilitet og lav andelsværdi — ofte attraktivt for unge købere, der får lavere indskud, men mindre værdi for sælgere
• Valuarvurderingen giver markedsnær værdi — typisk fordel for sælgere, men kan gøre det sværere for nye købere at komme ind
• Den offentlige vurdering er den mindst anvendte i praksis, men kan i nogle tilfælde være et neutralt mellempunkt

Velfungerende foreninger debatterer åbent valget af metode og tager hensyn til både siddende og kommende andelshavere.

Hvad du skal kigge efter

• Hvilken metode bruger foreningen, og hvornår er den senest ændret?
• Hvor gammel er valuarvurderingen?
• Hvilken afkastsats er anvendt — og hvordan ligger den i forhold til markedet?
• Hvor stor en del af ejendomsværdien udgør erhvervsandelen?
• Hvordan har ejendomsværdien udviklet sig de seneste fem år?
• Er der særlige forudsætninger eller forbehold i valuarens rapport?
• Hvad har revisor anført i sin påtegning i årsrapporten omkring værdiansættelsen?
• Hvor følsom er andelsværdien for en stigning i afkastsatsen på 0,5 procentpoint?

Hvordan AndelTjek hjælper

Værdiansættelsesmetoden er en af de mest tekniske, men vigtige, beslutninger i en andelsboligforening. AndelTjek identificerer automatisk, hvilken metode foreningen bruger, hvor gammel vurderingen er, og — hvor det fremgår — hvilken afkastsats valuaren har anvendt. Vi viser dig følsomhedstal, så du kan se, hvor meget andelsværdien ville ændre sig, hvis afkastsatsen blev hævet eller sænket et procentpoint.

Vi tager ikke stilling til, om vurderingen er rigtig — det kan kun en uafhængig valuar gøre. Men vi sætter dig i stand til at stille de rigtige spørgsmål og forstå, hvor robust den andelsværdi er, du betaler for.

Næste skridt

Værdiansættelsen er hjertet i andelskronen, og selv små forskydninger kan flytte din købspris med hundredtusinder af kroner. Hvis du har styr på, hvilken metode foreningen bruger, og hvor følsom værdien er, har du allerede et fagligt grundlag for at forhandle og vurdere.

Du kan få en gennemgang af din potentielle andelsboligforenings årsrapport på 90 sekunder. Start din analyse →